அரசு வருவாய் இழப்பின் இன்னொரு முகம்

கட்டுரைகள்

அரசு வருவாய் இழப்பின் இன்னொரு முகம்

நகரங்களை நோக்கிய முடிவில்லா வளர்ச்சி, அடுத்த 50 ஆண்டுகளில் குறிப்பிடத்தகுந்த அளவுக்கு மக்கள்தொகை மற்றும் செல்வவளம் ஆகியவற்றில் பெரும் பாதிப்பை ஏற்படுத்தும் என ஐக்கிய நாடுகள் சபையின் ஆய்வு குறிப்பிடுகிறது.

எட்வர்ட் லோபஸ் மோரினோ என்ற ஆய்வாளர், உலக வளர்ச்சி குறித்துப் பேசுகிறபோது, ""அமெரிக்காவின் லாஸ் ஏஞ்சல்ஸ் நகரத்தின் மக்கள்தொகை வளர்ச்சி, 1975-க்கும் 90-க்கும் இடைப்பட்ட காலத்தில் 45 சதவீதமாக இருந்தது என்றும், ஆனால் நகரின் சுற்று வட்டாரத்தில் இதைவிட 3 மடங்கு கூடுதலான மக்கள்தொகை வளர்ச்சி இருந்தது'' என்றும் தெரிவிக்கிறார்...

இதே நிலை இப்போது வளர்ந்து வரும் நாடுகளின் நகர்ப்புறங்களிலும் உருவாகி வருகிறது. பாரம்பரியமான நகர்ப்புறத்துக்கு வெளியே, உலகத்தரத்திலான வாழ்க்கை முறை என்ற கற்பனையோடு ரியல் எஸ்டேட் தொழில் செய்வோர், பல கருத்துகளை விதைத்து வருகின்றனர் என்பதையும், புரிந்துகொள்ள வேண்டும் என்பதையும் லோபஸ் மோரினோ தெரிவிப்பது கவனிக்கத்தக்கது.

இக்கற்பனைக் கருத்துக்கு இரையாவது பெரும்பாலும் நகர்ப்புறத்தில் வீடு வாங்கி செட்டில் ஆக நினைக்கும் நடுத்தர மக்களே. மற்றொரு புறம் சாதாரண உழைப்பாளர்கள், நகரின் மையப் பகுதியில் வாடகை கொடுத்துக் குடியிருக்க வழியில்லை. ஆகவே, புறநகர்ப் பகுதி விரைந்து விரிவாக்கம் பெறுகிறது. இது மிகமுக்கியப் பிரச்னையாகும். இந்த நிலைக்கு உலகமயமாக்கல் பொருளாதாரக் கொள்கையின் தாக்கம் தவிர வேறில்லை.

இந்தியாவில் பல நகரங்கள் மேற்படித் தன்மையில் வளர்ச்சி பெறுவதை நாம் பார்க்க முடியும். தமிழகத்தில் சென்னை மட்டுமல்ல, பல்வேறு நகரங்களில் இந்த நிலை இருப்பது பாகுபாடற்ற உண்மை. இதுகுறித்த விவாதம் நெடியது என்பதால், எல்லா பரிமாணங்களிலும் விவாதிக்காமல் அரசுக்கு ஏற்படும் இழப்புகள் குறித்து மட்டும் விவாதிப்பது உடனடித் தேவையாக உள்ளது.

ரியல் எஸ்டேட் தொழில் முறையில் அரசு எதிர்கொள்ளும் இழப்பு என்பது யாரும் அறியாதது அல்ல. அரசு மட்டுமல்லாமல், நடுத்தர மக்கள் தொடங்கி, எல்லாத்தரப்பு மக்களும் இதில் பாதிப்புக்கு ஆளாகின்றனர்.

சந்தைப் பொருளாதாரக் கொள்கை அமலாக்கத்தில் எந்த ஒரு பொருளின் விலையும், சந்தையில் ஒரே விலையாகத்தான் இருக்கும். ஆனால், நில விற்பனை விவகாரத்தில் மட்டும், அரசு நிர்ணயித்த வழிகாட்டும் விலை, சந்தை விலை என இரண்டு விதமான விலை கொண்டதாக இருக்கிறது.

அரசுப் பதிவாளர் அலுவலகத்தில் சொத்துப் பதிவு செய்யப்படுகிறபோது, வழிகாட்டும் விலையில் பத்திரப் பதிவு செய்யப்படுகிறது. அரசு விலையைத் தீர்மானித்த பிறகு, சந்தை விலை என்ற தேவையை யார் நிர்ணயிக்கிறார்கள்? நகரமயமாதலில் ஏற்பட்டுள்ள பிரச்னைகளில் மிக முக்கியமான ஒன்றாக இதைக் கருத வேண்டும்.

ஏனென்றால், சென்னை போன்ற பெரு நகரங்களை மையப்படுத்தி, பன்னாட்டு நிறுவனங்கள் வருவதும், அவர்களுக்காகப் பல நூறு அல்லது பல ஆயிரம் ஏக்கர் நிலங்கள் தேவைப்படுவதும் அதிகரித்துள்ளது. இவை தவிர கல்லூரிகள், சிறப்புப் பொருளாதார மண்டலங்கள் ஆகியவற்றின் எண்ணிக்கையும் நகரங்களைச் சுற்றி அமைவதால், நிலம் குறித்த சொத்துப் பதிவு செய்வது அதிகரித்துள்ளது.

கர்நாடக மாநிலத்தில் 2010-ல் 12.04 லட்சம் சொத்துகள் பத்திரப்பதிவு செய்யப்பட்டுள்ளன. இதில் 2.35 லட்சம் சொத்துகள் பெங்களூர் நகரத்துக்குள் பதிவு செய்யப்பட்டுள்ளன. மாநில அரசின் மொத்த வருமானம் ரூ. 3,795 கோடி.

பெங்களூரின் பங்களிப்பு ரூ. 2,584 கோடி. தமிழகத்தில் நிச்சயமாக கர்நாடகத்தை விடவும் கூடுதல் எண்ணிக்கையில் பத்திரப்பதிவு நடைபெற்று வருகிறது.

2008-ம் ஆண்டில் ரூ. 4,800 கோடி அளவுக்கு இருந்த அரசு வருவாய், இப்போது தாக்கல் செய்யப்பட்டுள்ள பட்ஜெட்டில் ரூ. 10 ஆயிரம் கோடிக்கும் அதிகமான வருமானத்தை எதிர்பார்ப்பதாக மாநில நிதித்துறைச் செயலர் கூறியிருக்கிறார்.

இதன் பொருள் மாநில அரசுக்கான வருமான வரவில், பத்திரப் பதிவின் மூலம் கிடைத்த 2008-ம் ஆண்டு வரவை விடவும், சுமார் 60 சதவீதம் கூடுதலாகக் கிடைக்க உள்ளது என்பதாகும்.

தமிழகத்தைப் பொறுத்த அளவில் வருவாய் பங்களிப்பில் மூன்றாம் இடத்தில் இருப்பது, பத்திரப் பதிவுத் துறையாகும். 135 ஆண்டுகளாக வருவாய் ஈட்டித் தருவதாகவும் சொல்லப்படுகிறது. ஆனாலும் இது வழிகாட்டும் விலைக்கானப் பத்திரப் பதிவு மட்டுமே3 சந்தை விலைக்கு சம்பந்தம் இல்லை என்பது அரசு அதிகாரிகளும், ரியல் எஸ்டேட் தொழில் புரிவோரும் நன்கு அறிந்த ஒன்று.

இப்போது சென்னை பெருநகரைச் சுற்றி ஆட்டோமொபைல், எலக்ட்ரானிக்ஸ் மற்றும் பொறியியல் துறைகள் சார்ந்த ஏராளமான தொழிற்சாலைகள், ஐ.டி. அலுவலகங்கள் ஆகியவை வருகின்றன. இதன் காரணமாக மார்க்கெட் தேவை மற்றும் குடியிருப்புத் தேவைகளுக்கான, நில விற்பனை அமோகமாக நடைபெற்று வருகிறது. ரியல் எஸ்டேட் தொழில் செய்வோர், வீடுகள் குறித்த சந்தைத் தேவையை 3 பிரிவுகளாகப் பிரித்துள்ளனர்.

அதாவது ஆடம்பரமானது, ஓரளவு வசதியானது, பட்ஜெட்டுக்குள் வரக்கூடியது என்பதாகும். 2010-ம் ஆண்டில் பட்ஜெட்டுக்குள் வரக்கூடிய வீடுகளின் விற்பனை சென்னையில் மட்டும் 13 ஆயிரம். இந்த ஆண்டு 18 ஆயிரமாக உயரலாம் என எதிர்பார்க்கின்றனர். மேற்படி வகையிலான வீடுகள் அதிகம் விற்பனையானது, அம்பத்தூர், ஆவடி, முகப்பேர், தாம்பரம், சோழிங்கநல்லூர், கேளம்பாக்கம், ஊரப்பாக்கம் உள்ளிட்ட புறநகர்ப் பகுதிகள் ஆகும்.

ஒரு சதுர அடியின் விலை சந்தை அடிப்படையில் ரூ. 3,500 முதல் 4,000 எனத் தீர்மானிக்கப்பட்டதாகத் தெரிகிறது. ஆனால், வழிகாட்டப்பட்ட விலை அடிப்படையில் ரூ. 400 தொடங்கி 500 வரைதான் நிர்ணயம் செய்யப்பட்டுள்ளது.

இதன் காரணமாக அரசுக்கு வரவேண்டிய ஸ்டாம்ப் கட்டணம் குறைத்து மதிப்பிடப்படுவதால், அரசு வருவாய் பல ஆயிரம் கோடி ரூபாய் இழப்புக்குத் தள்ளப்படுகிறது.

மறுபுறம் நடுத்தர மக்கள் பல ஆயிரம் கோடி தொகை கூடுதலாகச் செலுத்தக் கட்டாயப்படுத்தப்படுகின்றனர். எனவே, அரசு சந்தை விலை என்ற மோசடியைத் தடுக்கத் தீவிர நடவடிக்கை மேற்கொள்ள வேண்டிய காலமாக இன்றைய நிலை இருக்கிறது.

ரியல் எஸ்டேட் தொழில் மீது அரசு சில சமூகக் கட்டுப்பாடுகளை விதிக்காவிடில், சொந்தமாக வீடு உருவாக்கிக் கொள்ள வேண்டும் என்ற உணர்வில், வங்கிகளில் கடன் வாங்கும் சாதாரண மக்களிடம் நடைபெறும் மோசடி தீவிரமாகும். பெரும் நிறுவனங்கள் பெற்றுள்ள நிலங்களுக்கு வழிகாட்டி விலையை நிர்ணயித்து, அவர்களின் இழப்பைத் தடுக்கும் அரசு, ஏன் பொதுமக்கள் பயன்பாட்டுக்கான, வீடுகளுக்கான நிலங்களையும் அவ்வாறு விற்க வழிவகை செய்யவில்லை என்ற கேள்வி தவிர்க்க இயலாதது.

கடந்த ஆட்சியாளர்கள் நில அபகரிப்பு செய்த குற்றங்களை விசாரிக்க அரசு தனிப்பிரிவை உருவாக்கியதும், 2,500-க்கும் அதிகமான புகார்களைப் பொதுமக்கள் கொடுத்திருப்பதும், பாராட்டுக்குரியதாக நடுத்தர மக்களால் பார்க்கப்படுகிறது.

முன்னாள் முதல்வரின் குடும்பத்தினர் தொடங்கி, அமைச்சர்கள், அதிகாரிகள், திமுக பிரமுகர்கள் எனப் பல்வேறுபட்ட மக்கள் புகார்களுக்கு ஆளாகி வருகின்றனர். அரசு நிலம், கோயில் நிலம், ஏழை மக்களின் நிலம், தலித் சமூகத்துக்கு ஒதுக்கப்பட்ட பஞ்சமி நிலம் என்ற பாகுபாடின்றி, கடந்த ஆட்சியின்போது கைமாறி இருக்கலாம்.

இதுபோன்ற விவரங்களைப் புகார்களின் சாராம்சத்தில் இருந்து அறிய முடிகிறது. வழக்கை விரைந்து முடிக்கும் வகையில், சிறப்பு நீதிமன்றங்கள் அமைக்கப்பட்டிருப்பதும், வரவேற்புக்கு உரியதாக உணரப்படுகிறது.

இருந்தபோதிலும், பல ஆயிரம் கோடி வருவாய் இழப்பை அரசுக்கும், பொதுமக்களுக்கும் ஏற்படுத்துகிற ரியல் எஸ்டேட் தொழில் மீது சமூகக் கட்டுப்பாட்டை உறுதி செய்யாமல், தமிழக அரசு, முந்தைய திமுக பிரமுகர்கள் மீதான மோசடி வழக்குகளை நியாயப்படுத்த முடியாது.

சில ஆண்டுகளுக்கு முன், முத்திரைத்தாள் மோசடி என்ற பெயரில் அப்துல் கரீம் தெலகி கைது செய்யப்பட்டார். அகில இந்திய அளவில் பல அதிகாரிகள், ஆளும் கட்சிப் பிரமுகர்கள் என வரிசையாக தெலகியுடன் இணைத்துப் பேசப்பட்டனர். அவருடன் சேர்த்து 13 நபர்களுக்கு 10 ஆண்டுகாலம் கடுங்காவல் தண்டனை விதிக்கப்பட்டது. மக்கள் அவர் மீதான குற்றச்சாட்டையும் வழக்கையும் மறந்துவிட்டார்கள் என்பதே இன்றைய நிலை.

புதிய மோசடிகள், பழைய மோசடிகளை மறக்கடிக்கும் என்ற நம்பிக்கையே, பிரமுகர்கள் செய்யும் தொடர் தவறுகளுக்கு அடிப்படைக் காரணம். தவறு செய்தவர் சட்ட நடவடிக்கைகளில் இருந்து தப்ப முடியாது என்ற நிலை உருவாக்கப்படாமல், இதுபோன்ற இழப்புகளில் இருந்து மக்களைக் காக்க இயலாது